El #PEI es pionero y líder en el campo de inversión inmobiliaria en Colombia. En esta entrada, explicaremos las causas detrás de su espectacular rebote y estudiaremos el futuro del título.

El PEI se inspira en el modelo de fideicomisos inmobiliarios internacionales llamados REITs. Su portafolio incluye más de 1500 contratos de arrendamiento en más de 150 activos generadores de ingresos distribuidos en más de 30 ciudades de Colombia.

El valor de los activos del PEI asciende a cerca de COP 9 billones. Esto se traduce en un valor por m² de COP 7,9 millones si se divide entre 1,140 millones de m². Sin embargo, en el mercado se cotiza a COP 4 millones por m², estando por debajo del costo de reconstrucción.

La caída del PEI se debió a que los clientes de los Fondos de Pensiones Voluntarias, que poseen aproximadamente una cuarta parte del PEI, presionaron la venta debido a las fuertes desvalorizaciones posteriores a la pandemia.

La inflación y las tasas de interés causaron una caída en la rentabilidad y el flujo de caja del PEI Pero se espera que tanto la inflación como las tasas de interés disminuyan, lo que generaría un retorno atractivo a través del flujo distribuible. El PEI puede mantener márgenes operativos positivos gracias a la indexación de sus ingresos

Según la guía del PEI y su desempeño operativo, este ejercicio personal resume la estimación de la rentabilidad a través del flujo de caja distribuible a diferentes precios hasta 2027: (El PEI estima COP 5000 para 2024 y COP 8000 para 2026)

Considero que valorar al PEI basándose en su descuento en relación con su NAV es un error. En su lugar, propongo que se valore por su flujo de caja distribuible. Aquí proporciono más detalles: Valoración PEI

El PEI también ha realizado valiosos cambios estructurales que no son de aplicación inmediata, como las tarifas, desinversiones y modificaciones en la estructura de capital. Aquí pueden encontrar un resumen detallado de estos cambios: Cambios estructurales del PEI

Me quedo con otros puntos valiosos por explorar. Yo he realizado parte de la tarea, les toca a ustedes continuar, por ejemplo: la valoración basada en su flujo de caja distribuible. La pregunta clave es si estos factores explican la sorprendente valorización del PEI.

A pesar de que el mercado no suele reconocer el valor intrínseco de los activos, se han observado 2 momentos clave donde comenzó a descontar expectativas. Estos momentos coinciden con las conferencias de resultados del primer y segundo trimestre de 2023

Una razón importante para que el PEI pasara a la rueda de renta variable era la posibilidad de ingresar al MSCI COLCAP. Según el gestor, realizaron la consulta al MSCI, y el estudio de factibilidad dejó abierta la posibilidad de que el PEI fuera incluido al índice. No sólo MSCI si no otros índices como el S&P Colombia Select han estado observando la evolución y los precios del PEI. Analizan si se comporta como un título de renta variable y que cumpla con los parámetros de liquidez. PEI facilita el proceso y promueve la iniciativa, pero la decisión depende de MSCI.

Los inversores interesados en un activo específico deben esforzarse en realizar este tipo de investigaciones A menudo, optamos por la vía rápida, aunque no sea la adecuada Un agradecimiento especial al Sr. R., motor e impulsor de esta investigación desde el principio

Un abrazo,
Equipo Finxard